ベトナムで駐在しつつ、東京近郊に借金をしてマンション経営(不動産投資)をしている苔-こけ-(＠mossflash2)ですッ(*’ω’*))//
この度、不動産ローンのうち、300万円を思い切って繰り上げ返済することにしました！
ご報告
先月、一時帰国した際に、保有しているマンションの借入金を一部繰り上げ返済しました！！
その額、300万円ッ(^^ゞ
銀行に入れておいてもほぼ利子が付かないので、できる事はガンガンしていきます‼ pic.twitter.com/ys7tvoYg7P
— こけ@30s夫婦がﾍﾞﾄﾅﾑ暮らし‼ (@mossflash2) March 24, 2019
かなり悩みながら繰り上げ返済することを最終的に決めたわけですが、そこに至るまでの経緯や考えをシェアしたいと思います!!
繰り上げ返済に至った経緯
海外駐在していると、生活費(金額任意で設定可)は現地の海外口座に、それ以外が日本の給与口座に入る仕組みになっています。
なので、基本に使わない日本の口座には現金が貯まるわけですが、、、
こちらの記事のように、駐在員（≒非居住者）は日本株などへの投資が法律上できないので、
「よし！なら銀行に預けててもスズメの涙ほどしか利子が付かないし、マンションの繰り上げ返済をしちゃおう‼」となったんです!!
繰り上げ返済によってどう変わる?!
繰り上げ返済を行う前には、こちらのシュミレーターを使って繰り上げ効果を検証しました。
繰り上げ返済には2パターン選ぶ事ができます
- 返済額軽減型・・・返済期間を変えず、毎月の支払額が減る
- 期間短縮型・・・毎月の支払額を変えず、返済期間を縮める
”返済額軽減型”は、毎月の返済額が減り、家賃から月々の返済額を引いた手残りが多くなるのがメリットな一方、完済まで考えた場合は利息の支払総額が”期間短縮型”に比べ多くなります。
現在は、①貯蓄がカツカツではないこと、②ガンガン元金を減らして早めに完済したいことから
今回は”期間短縮型”での返済に決めました。
繰り上げ返済のアリナシによって変わるお金の話
*注： 今回は私のケースについて、300万円を”期間短縮型”で繰り上げ返済した場合と、まったく繰り上げ返済しない場合を比較します!!
総支払額と利息について
まず、銀行への総支払額の違いについて、
- 繰り上げ返済無し：１，７０２万円（うち利息522万円）
- 繰り上げ返済有り：１，４６８万円（うち利息288万円）
繰り上げ返済なしの場合と300万円を繰り上げ返済した場合では、総支払額に、234万円の差が生じました。
支払月数について
- 繰り上げ返済無し：315ヶ月
- 繰り上げ返済有り：211ヶ月
繰り上げ返済によって、104ヶ月（約8年6か月）が短縮されました！ こちらもかなり大きな差になりそうですね！
早く完済するほど、その後の家賃の手残りが格段に良くなる為、この点が300万円繰り上げへの決断をを大きく後押しすることとなりました。
毎月の利息分で比較すると?!
- 返済前：27,300円/月
- 返済後：18,000円/月
毎月約9,300円の利息が減り、その分、元金を多く返済できるようになりました。これによって元金の返済スピードも速くなり、返済期間も大幅に短縮されることになります。
繰り上げ返済のリターン(利回り)は？
ここで、繰り上げ返済を資産運用・投資という切り口で考えてみたいと思います。
今回の物件は、金利3.175%/年の不動産投資用ローンを活用して購入しています。
ということは、繰り上げて返済することで、300万円分に対する金利(3.175%)を今後払わなくてよくなるということです!!
よって300万円×3.175%=9.5万円/年の利息分、得した(支払わなくて済んだ)と考えられるので、
年利3.175%の運用商品に投資した!!
と考えることができるでしょう。
年利3%の利回りというと、日本国債(利回り約1.7%)〜日本株(約7%/運用+配当)の間くらいの利回りになりますね！！
結果、300万円の繰り上げ返済には大満足‼
今回の検証によって、仮に完済まで物件を所有した場合、300万円の繰り上げ返済による影響は、
- トータルの支払額で約240万円減少
- 支払期間が約8年6ヶ月分短縮
- 毎月の利息が約９千円減少
とかなりお得なことがわかりました。
今回、このような検証を事前に行い、繰り上げ返済に至りましたが、実際に返済してみても、良かった！と感じています。
特に海外に住んでいる場合、給料を株やFX等への投資に回すことができないので、海外住まいで、資産運用や投資に積極的な考えを持っている方には、投資的な意図での繰り上げ返済もかなりオススメです！
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