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ベトナム不動産の現状 そもそもベトナムのマンションを日本人が買えるの?!

不動産経営

夫婦2人でベトナム暮らしをする20代ブロガーの苔-こけ-(@mossflash2)ですッ(^^ゞ

この度Peing-質問箱- を通じて、当ブログの読者の方からいくつかご質問を戴きました。

質問者:日本在住の大学生読者様から

ベトナムの不動産事情およびベトナム人の配偶者の有無によるベトナム不動産の優位性

学生の方が、そこまで考えられてらっしゃるのが素直にすごい!!

私も駐在2年目に、ベトナムの日系不動産やさんに行って物件の購入を検討したことがありました。

今回は、その実体験をもとにお話ししたいと思います。

結論からいうと、

ベトナムに移住を計画する人なら、ベトナム不動産投資の検討はアリ!!

というのが私の考えです。

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ベトナム不動産についておさらい

まずはベトナムの不動産の状況についてポイントをおさらいしたいと思います。

  • 所有できるのは建物。土地は使用権のみ(中国と似てる)
  • 外国人には、マンションあたりの所有率に制限アリ
  • 賃貸に出した場合、家賃の受取通貨はベトナムドンがメイン

土地の所有権について

ベトナムでは土地の所有者は国であり、国家が統一的に土地を管理しています。その一方で、土地の「使用権」について売買が可能です。

私たちに当てはまる外国人の不動産購入に対する制限について

2015年の住宅法改正後以降、ベトナムに入国を許可された外国人は住宅を所有でき、賃貸も条件付きでできるようになりました。

ただし、所有率はマンション等1棟当たり30%まで。購入できるのは、住宅建築プロジェクトにおいてのみと一定の制限がなされています。

配偶者がベトナム人であることのメリット

読者さんからの質問にあったこちらの点。

外国人に一定の制限がかかるベトナムにおいては、配偶者(夫ないしは妻)がベトナム人であることのメリットはいくつか考えられます。

  • 配偶者による不動産の売買
  • 現地不動産管理会社との折衝
  • 地場の物件情報

ひとつは、不動産を配偶者名義で買ってもらうこと。

ベトナム国籍の人であれば外国人制限を受けずに不動産の売買ができます。さらに有利な点としては、

住宅建築プロジェクトに該当しない既存物件の売買が可能なのも、物件購入の競合者が資金リッチな外国勢ではなく、現地の人なので低価格(高利回り)での購入の可能性も考えられそうです。

その他メリットとして、

賃貸に出した場合の管理(水回りのトラブル・家賃の回収)においては、ベトナム語が必須となるのでこの点も大きなメリットになりそうです。

気になる不動産のお値段は?!

ホーチミン都市部のマンションであれば$1,500~$3,000/㎡程度が目安かと思います。

現在建設中のVin City(ホーチミン9区)を例にとってご紹介します。

ベトナム最大手デベロッパーのビングループ【VIC】と同最大手ゼネコンのコンテコンズが組んで建設中のVin City。ホーチミンの中心地1区から車で40分程度のロケーションです。

こちらは2020年3月頃の竣工予定。

日系オーナーが運営する不動産会社VINACOMPASSのサイトで値段を確認すると、

  • スタジオタイプ:約530万円~ 1,056,000,000VND〜
  • 2ベットルーム:約930万円~ 1,856,000,000VND〜
この値段から、別途VAT(消費税みたいなもの)など、約10%程度の税金がかかります。

動産購入の資金について

日本の場合、不動産購入時には住宅ローンなど銀行からローンを受けて購入する場合が多いと思います。

ベトナムの場合、可能性があるのは、次のようなパターンだと思います。

  • 現金一括
  • ベトナムの銀行から借り入れ(金利8%/年前後)
  • 日本で借り入れ(年利2%前後)
  • 1-2年で分割払い(物件竣工まで)

最後のパターンは、建設中の未完成物件に多いです。頭金を入れて、完成予定日まで残金を分割して毎月支払っていく方法。

基本的に、日本の金融機関を使ってベトナム不動産の購入に住宅ローンを充てるというのは難しいかと思います。

不動産融資に対する締付けが厳しくなった頃には、ベトナム不動産賃貸業というビジネス(個人事業含め)に対して、事業ローンを出してくれる金融機関もあったやに聞いていますが、現在はわかりません。

ベトナムにおける不動産投資のネックは?!

私が実際にベトナムの不動産屋さんと話して感じた不安点やネックはこんな感じ。

  • 不動産管理の問題 (管理会社は必須)
  • ベトナム不動産に関する法律の知識
  • 通貨の問題(家賃がベトナムドン)

なんといっても、入居者トラブルや設備トラブルが発生した際のコミュニケーションが大きな壁となります。そこは管理会社を挟むとしても、その管理会社自体の「質」の見極めは素人では難しいと感じました。

日本でも山千海千の不動産。他国語&情報の少ないベトナムでは、さらに業者の質・売買価格の見極めのハードルが上がりそうです。

以上をまとめると、べトナム不動産に投資をするのであれば、

ベトナム移住を計画する人なら検討の価値アリ!!

というのが私の考えです。

移住を前提とした場合、次が、ベトナム不動産投資に対する一つのアプローチになると思います。

日本から(可能であれば)低金利で借り入れを起こし、ベトナム不動産を買い、ベトナムに住みながら、VND建ての家賃を収入とする。

まとめ! 駐在員でも現地の不動産投資は難しい

現地に住んでいる駐在員でもベトナム不動産投資は難しいと思います。

けれど、私も含めてベトナム不動産に対する魅力を感じている人がいるのも事実。

これに対する1つの解決策として、

ベトナム株を購入し、間接的にベトナム不動産を所有

ベトナムでは、日本のREITのようなものはまだ組成されていないので、不動産を多く所有する個別株を買い、間接的にベトナム不動産を所有する方法がよいと思います。

例えば、ビングループ【VIC】やファットダット不動産【DXG】などなど…。

今後10年間でベトナム人の所得は2-3倍に拡大すると言われており、今後は、ベトナム中流層の不動産保有も目立ってくると予想!!

ベトナムの不動産トレンドにも目が離せませんねッ|д゚)

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