夫婦2人でベトナム暮らしをする20代ブロガーの苔-こけ-(＠mossflash2)ですッ(^^ゞ
この度、Twitterを通じて、当ブログの読者の方からいくつかご質問を戴きました。
質問者：ベトナム在住4年の先輩読者様から
４つも不動産を同時に運用されていることにとても気になりました。どのように始められたのでしょうか？
ご質問ありがとうございます。ブログでも回答させていただきます。（*質問者様にもご許可いただいて掲載しています）
このような形でご質問いただくのは今回初めて。とても嬉しかったです！
これをキッカケにPeing-質問箱- もスタートしました！
苔(旦那)の不動産運用の基本情報
- 首都圏に4戸の1Rマンション保有
- マンション購入時のローンあり
- マンション運用5年目に突入‼
不動産を始めたキッカケ
入社2年目に本社異動になり、一気にブラック勤務化したのがキッカケです‼
当時は仕事が終わらずに家に帰えれず、マンガ喫茶で夜を明かしたことも何度か。。泣
そこで、「不労所得」を意識するようになり、勤務地が東京だったこともあり、不動産投資に手を出すことになりました。
といっても、1戸目の購入までには6ヶ月程度かかりました。セミナーや書籍での勉強などをもろもろ。
当時は、昨今話題の住宅ローンで投資用マンションを買うという商法に引っかかりかけたことも笑
現在の不動産ローン、総額なんと約○,○○○万円
読者様からの質問にもあったように、現在は4戸の区分マンションを所有・運用しています。
頭金を入れながらも、4戸全て不動産ローンで借金をして買っています。
2019年6月時点での残る不動産ローンは、、
約2,200万円
ここから、さらにポンッと自宅用マンションを買うには、勇気のいる金額がまだ残っています。
人生ではじめての区分マンション１戸目を購入‼
紆余曲折あった結果、最初の物件は、中央線荻窪駅から徒歩数分後の築古区分マンションを購入しました。
- 購入価格1,280万円
- オーナーチェンジ物件(すでに入居済)
- 表面利回り 約7%
今思うと結構高く買ってしまったなぁと思います。
それでも入居者の方が6年近く住んでくれているので空室にもならず、安定安心の運用を続けることができています。
その後自ら、街の不動産屋さんを開拓し、行きつけの不動産屋さんを見つけることができました。
その後、川崎駅周辺の1R物件を2戸続けて購入
行きつけとなった不動屋さんを見つけることができ、続けざまに２戸の物件を購入。
- 価格：350万と500万円
- 表面利回り：17％と12%
- 家賃：約5万円×2戸
350万円の物件についてはかなり安く買えました。(不動産サイトで見ると現在の取引価格が500万円くらい)
海外駐在の内示を受けたタイミングでダメ押しの買い増し
ベトナムに赴任する前に買ったのが、京王新線沿いの幡ヶ谷駅から徒歩数分の1R物件。
- 価格 720万
- 表面利回り 約9%
- 家賃 約5．5万円
新宿駅にアクセスしやすい駅をメインに探し、こちらの物件を購入。
売買から登記が終わったのが、ベトナム赴任2週間前でギリギリでした。
4つの不動産を同時に運用するワケ
エリアの分散とキャッシュフローの黒字化
4つの不動産を同時に運用しているのは、エリアの分散とトータルで毎月のキャッシュフローをプラスを意識しているからです。
というのも、保有物件の中にキャッシュフローが赤字の物件があるんです。
川崎駅周辺の500万円の物件です。
全ての物件を不動産事業用ローンから借りているのですが、川崎の物件が返済期間が10年と短く、毎月の返済額が大きい為、赤字となっています。
返済期間や金利(変動・固定)も分散
融資を受けて物件を買っているので、返済期間や金利も分散させています。
- 返済期間 10年〜25年
- 金利 変動3戸 固定1戸
今後の不動産運用の方向性
ベトナム駐在中は、現状維持！
ベトナムにいる間は特になにも手を加えず現状維持の予定。
それでも返済が進むことで、どんどん資産となってくれるので、その辺りが不動産の妙味だと感じてます！
来年4月に荻窪駅の物件が契約更新のタイミングなので、今回は更新してくれるか、ちょっと心配ですね。
日本に帰任した後はアクティブに！！
日本に帰った後は、一部の物件の売却を検討したいと考えています。
すでに半分以上ローンを返済し終えている物件もあるので、買値相当で売却できれば、かなりのキャッシインが見込めるんじゃないかと皮算用。。。
その後は、日本株や米国株へ投資対象を移すか、木造マンションなどの所謂(いわゆる)一棟物に移ろうかと思案中。
ドシドシ質問待ってます！
その他にもいくつか質問をいただいたので、少しずつブログでも回答してきます。
投資に対する考え方やベトナムの生活などのご質問もドシドシお待ちしてます♪
ご質問はこちらまで!!
コメント